Natrag
18.10.2018 18:47

facebook

twitter

google

rss

dulist

TRI SCENARIJA MOGUĆE SUDBINE MAESTRALA ‘Status quo’, rušenje ili rasprodaja?

23.9.2018 @ 23:14 Baldo Marunčić Aktualno

Podijelite:

Lokalni turistički znalci i stručnjaci u posljednje vrijeme razvijaju razne teorije o mogućnostima razvoja Hotela Maestral u bližoj ili daljoj budućnosti, nakon što se tijek sudbine te hotelske kuće jednom političkom odlukom poprilično promijenio.

Naime, nakon što je krajem svibnja ove godine Hrvatski sabor izglasao novi Zakon o upravljanju državnom imovinom Upravno vijeće Centra za restrukturiranje i prodaju (CERP) odlučilo je početkom kolovoza obustaviti postupak javnog prikupljanja ponuda za prodaju Hotela Maestral d.d. Dubrovnik, u osmom pokušaju. Nova zakonska regulativa donijela je i nove uvjete prodaje, ali je Upravno vijeće CERP-a, na istoj sjednici kad je obustavilo postupak javnog prikupljanja ponuda, ispostavilo nalog za raspis novog natječaja za 68,94 posto državnog udjela u poduzeću. Međutim, istom prilikom je korigirana i ukupna cijena dionica, sa 114,3 milijuna kuna na 126,8 milijuna kuna.

Novi uvjeti prodaje zapravo su s novim zakonom puno brži i jednostavniji nego prijašnji, a brojni faktori koji su usporavali proces sad su uklonjeni. Na primjer, više nema iskaza interesa nakon čega se odlučivalo je li iskaz valjan da bi se tek onda krenulo u javno prikupljanje ponuda. Sad stoji samo jedan krug natječaja u kojem će ponuditelji, nakon što u određenom roku pregledaju stanje u tvrtci, dati svoju ponudu. Za očekivati je kako će se pod ovim novim uvjetima prodaja Hotela Maestral doista i odraditi lakše i s manje problema, a i da će država biti zadovoljna s ponudom. Nas je ipak zanimao onaj ‘nastavak priče’, nakon kupnje hotela.

Točnije, koje mogućnosti raspolaganja tvrtkom, odnosno hotelima, će imati novi vlasnik, posebno ako/kad mu država kao uvjet vlasništva ne postavi zadržavanje radnih mjesta, trenutnog ustrojstva tvrtke ili uopće arhitektonskog izgleda hotela. Vrijedi podsjetiti kako Hotele Maestral, koji broje oko 170 zaposlenih, čini niz od pet hotela i jedan paviljon s ukupnim kapacitetom 482 sobe s 924 kreveta. Pritom je Hotel Uvala nositelj 4 zvjezdice, hoteli Vis, Komodor i Splendid nositelji 3 zvjezdice, a Hotel Adriatic i Adriatica Rooms 2 zvjezdice.

Prvi scenarij: ‘Status quo’
Prvi od tri moguća scenarija jest ‘status quo’ situacija, u kojoj novi vlasnik ne bi ništa puno ni značajno mijenjao u unutarnjoj organizaciji hotela niti bi se ‘bacio’ u velike infrastrukturne projekte. Jer ipak onaj tko ‘iskešira’ 120 milijuna kuna možda neće htjeti, željeti, ali niti imati dodatnih sredstava za daljnja ulaganja. Možda bi izveo tek ona manja, ali se ne bi trudio ići u veći iskorak kao što bi bilo na primjer dizanje kategorije svih hotela na 4 ili 5 zvjezdica. To bi ujedno značilo da ne bi bilo promjena ni u broju zaposlenih.
S jedne strane, u uvjetima kad Maestrali već godinama u otežanim uvjetima (npr. prilično upitne obveze prema DAB-u) posluju s dobiti, novi bi se vlasnik mogao lako zadovoljiti s tim. S druge strane, s obzirom da se proteklih godina iz brojnih analiza, ali i izjava nekih bivših predsjednika uprave, dalo iščitati kako je Hotelima Maestral nužan žešći ‘make over’, ovaj scenarij se na prvi pogled čini možda najmanje moguć. Pogotovo ako se zna da nijedna uprava u višegodišnjem vremenu iščekivanja novog vlasnika nije mogla niti smjela vršiti ozbiljnija infrastrukturna ulaganja, već tek onaj neki zadani minimum za proći sezonu. Jednostavno, država je na svaki pomisao ulaganja stavila veto samim stavljanjem hotela ‘na bubanj’. Time je svim upravama vezala ruke, a od hotela kroz godine napravila manje poželjnu udavaču. Sedam natječaja, a pravih prosaca ni za lijeka.
Moguće je da budući ozbiljan vlasnik neće dopustiti da situacija u Hotelima Maestral ostane ‘po starom’, već će tražiti iskorak prema većoj konkurentnosti, što sa sobom donosi novo ulaganje, povećanje kapaciteta, reorganizaciju unutar tvrtke…

Drugi scenarij: Ulaganja s ili bez rušenja
Zato se puno realnijim čini drugi scenarij, u kojem bi novi vlasnik imao viziju nešto drukčijih Hotela Maestral, ponajprije na infrastrukturnom planu. Budući izgled pojedinog hotela ovisio bi naravno o željama novog vlasnika, koji se može odlučiti na ulaganja s ili bez rušenja trenutnih objekata. Naravno da bi u slučaju da se odluči u rušenje i novi vizualni izgled, barem isprva, bio ograničen prostornim planovima. Naravno, prostorni planovi se mijenjaju, doduše sporo, čemu smo svjedočili već u nekoliko prigoda, najnovije za prostorni plan područja starog, odnosno novog Hotela Belvedere. Novi vlasnik Viktor Vekselberg želio je provesti svoju viziju (koju je arhitektonski opisao i oblikovao Studio 3LHD Dubrovčanina Marka Dabrovića) pa su nadležne institucije shodno tome pokrenule proces izmjene prostornih planova. Po tom bi ključu bile provedene i promjene u dijelu Uvale Lapad kojim se rasprostire pet hotela i jedan paviljon. Međutim, veliki ograničavajući faktor predstavlja park šuma Petka, kao zaštićena prirodna vrijednost, kao i neki drugi dijelovi zemljišta koji su već ušli u ‘zeleni pojas’, ulica između Adriatica i Visa ili neriješeno pomorsko dobro. Ako bi novi vlasnik ipak bio zadovoljan s vizualnim izgledom hotela, za očekivati je da će puno više truda uložiti u unutarnje opremanje hotela i širenje asortimana ponude. Ipak, to se u trenutnoj situaciji više čini kao ‘b’ opcija, manje izgledna mogućnost. Posebna je priča ‘dizanje zvjezdica’, što opet ovisi o ‘kvadraturi’ soba. Tako je u Maestralima svojedobno postojao projekt da se glavna zgrada Hotela Adriatic (nositelj 2 zvjezdice) spoji s Hotel Uvalom (4 zvjezdice), budući da ih dijeli tek jedan zid. Uz to, Splendid je na razini desetak posto izgrađenosti, potencijal širenja ima i Vis, dok se Hotel Komodor kao naslijednik drevne Vile Prahe ne smije dirati. Naravno, sve bi to bilo izvedivo uz pravu ideju. A koliko god nemoguća bila, ideja ili vizija mogla bi biti i rušenje svega te osnivanja nekog kampa. Navodno su kamperi hit u Europi…

Treći scenarij: Rascjepkaj pa mešetari
Prema mišljenju dobrih poznavatelja stanja u Maestralima, cjepkanjem tvrtke na manja trgovačka društva hotelima bi se uvećala vrijednost. Taj proces je složen, ali nije nemoguć. Naime, tome bi trebalo prethoditi objedinjavanje svih udjela u dioničkom društvu, otkupom svih preostalih dionica. Pritom je moguće da novi vlasnik iskoristi pravo prijenosa dionica malih dioničara bez njihove suglasnosti uz uvjet isplate pravične naknade, tzv. ‘squeeze out’. Naravno da bi trebalo i rasporediti obaveze budućih pojedinih društava, gdje se može izabrati dva načina: po svakom hotelu recipročno broju soba ili prema ranijim pojedinačnim obvezama svakog hotela (koje su na primjer mogle proisteći iz obnove). Uz to, bilo bi potrebno odrediti i ključ po kojem bi se raspodijelio broj zaposlenih. Zasad je teško tvrditi koliko bi interesa izazvali hoteli iz ove grupacije kad bi se prodavali kao pojedinačni d.o.o.-ovi, a naravno ostaje mogućnost da svaki hotel ide prema povećanju broja zvjezdica.

 

Česi rade projektnu dokumentaciju
Centar za restrukturiranje i prodaju u posljednjem je natječaju odbacio jedinu pristiglu ponudu za kupnju Hotela Maestral. Jedinu obvezujuću ponudu u postupku javnog prikupljanja ponuda za kupnju 355 520 dionica društva Hoteli Maestral d.d., u iznosu od 114 271 238,40 kuna dostavilo je trgovačko društvo J&T IB Capital Markets iz Praga u Republici Češkoj. Kako neslužbeno saznajemo, ta je tvrtka već uložila 100 tisuća kuna za izradu projektne dokumentacije pa se može zaključiti da su i dalje jedni od interesanata za kupnju.

Komentari





O autoru: Baldo Marunčić

Diplomirani novinar i magistar struke odnosa s javnošću sa žutim pojasom iz karatea. Fanatik trivije, šahovski kibicer i zaljubljenik u ukusnu domaću hranu i svoj Grad. Ne podnosi nepravdu i smatra kako novinarstvo treba biti oružje protiv te nepogode.

Iz rubrike
   Impressum | Privatnost | Uvjeti
  © 2018 dulist d.o.o. Sva prava pridržana