Grad

NESRAZMJER PONUDE I POTRAŽNJE Pikunić: ‘U Dubrovniku nedostaje kvalitetnih nekretnina’

U Dubrovniku i okolici u 2018. godini zabilježen je porast cijena nekretnina od oko 20 posto. U 2019. godini cijene su za 10 posto veće nego u protekloj godini. Usporedimo li bro­jeve s većinom hrvatskih gradova, pri­mjetno je kako u njima vlada trend rasta cijena u prosjeku od 5 do 7 posto svake godine. Goran Pikunić, vlasnik agencije za nekretnine ‘Libertas Inže­njering’ te potpredsjednik Strukovne grupe posrednika u prometu nekret­nina za DuList ističe kako je riječ o značajnom porastu cijena koji je uvje­tovan ‘povećanim interesom klijenata za nekretnine te nedostatkom dobre ponude’.
— Došli smo do određenog vrhunca te se cijene neće znatno povećavati, nego će ostati na istoj razini. Na dubro­vačkom tržištu očekujemo izgradnju od oko tisuću stanova. Na taj način cijena će se regulirati te će doći do sta­bilizacije ponude i potražnje. Vrijedne nekretnine zadržat će svoju cijenu, dok će nekretnine koje nisu kvali­tetne, koje se nalaze na lošim lokaci­jama, nemaju dobar pristup, niti svoj parking cjenovno značajnije padati – rekao je Pikunić koji se poslom posre­dovanja u prometu nekretninama bavi 15 godina. O generalnim cijenama po metru kvadratnom za različita pod­ručja u Dubrovniku ‘ne može se govo­riti’, kaže nam. Jer, u istoj se zgradi dva stambena prostora u današnje vrijeme mogu razlikovati u cijeni i do pedeset posto.
— Teško je govoriti o konkretnoj cijeni za gradska područja. Svaka nekretnina bi trebala imati svoju cijenu. Pogrešno je generalizirati i mislim kako je vrijeme takvog raz­mišljanja iza nas. Primjerice, ako je cijena neke nekretnine i novogradnje u Lapadu 3,800 eura po metru kva­dratnom, stvara se razmišljanje da je cijena svakog stana na tom području iste te vrijednosti. To u principu nije moguće jer svaki stambeni prostor ima svoje prednosti i nedostatke kroz koje se cijena formira – navodi Piku­nić. Bitno je, ističe, da kvalitetan agent sa znanjem i iskustvom donese kvali­tetnu procjenu vrijednosti nekretnine. U svakom slučaju, ‘nije dobro da se nekretnina precijeni niti da se podci­jeni, nego je potrebno naći realnu vri­jednost’. Ono s čime se susreće, a što smatra velikim problemom, nerealna su očekivanja prodavatelja.
— Zbog toga nekretnina stoji dugo na tržištu i time još više gubi na vrijedno­sti. Ako je nekretnina godinu dana u ponudi, i još je precijenjena, izrazito ju je teško prodati. Ukoliko se i proda, sigurno će to biti po manjoj cijeni. A ionako se prodajna cijena uvelike razli­kuje od one tražene, odnosno bude niža – navodi Pikunić, ponovno isti­čući kako je ‘kvalitetna procjena izra­zito bitna’.

Nedostaje kvalitetnih nekretnina
Na dubrovačkom području vlada nesrazmjer ponude i potražnje, a do regulacije bi trebalo doći upravo s novih tisuću stanova koji su u najavi. Pikunić naglašava da, osim što je potra­žnja klijenata velika, usmjerena je prema visokovrijednim nekretninama kao što su kuće s bazenima, koje su prvi red uz more, imaju ogromnu okuć­nicu… A njih, priznaje nam – nedostaje.
— U posljednjih nekoliko godina pro­dalo se dosta visokovrijednih nekret­nina, no neophodna je ponuda novih i kvalitetnih. Ne možemo naći kvali­tetnu kuću u Dubrovniku i okolici koja se cjenovno kreće od 500 do 800 tisuća eura! Stranci žele gotov proizvod, odnosno gotovu nekretninu jer ne žele imati rizike oko, primjerice, isho­dovanja građevinskih dozvola, grad­nje… Jako su skeptični po tom pita­nju – naglašava Pikunić. Prvenstveno traže nekretnine koje se nalaze u kon­taktnoj zoni Grada ili one koje imaju lijepi pogled na more. No, njihov se interes u posljednje vrijeme smanjio i nije izražen kao što je to bio slučaj prije krize 2008. godine.
— Stranci koji dolaze i žele kupiti nekretnine, ozbiljniji su te traže kon­kretna obilježja. Jednostavno rečeno – znaju što žele. Cijene na području naše županije su skočile, što je uvjetovalo i manjom potražnjom stranaca. Isto tako, odlučuju se na kupnju nekretnine u matičnoj državi. Recimo, u Engleskoj su nakon dugo godina, a zbog Brexita, počele padati cijene. Britancu je tre­nutno zanimljivije kupiti nekretninu u Londonu, nego u Dubrovniku. Sma­tram kako će se, obzirom na promjenu cijena nekretnina na stranom tržištu, i cijene u Hrvatskoj stabilizirati – rekao je Pikunić koji očekuje da će se takav trend proširiti i kod nas, no navodi da će se dogoditi blagi pad cijena. Uz to, ističe kako je teško predvidjeti hoće li najavljivana ekonomska kriza utjecati na cijene nekretnina.
— No, sigurno je kako će vrijednost visokovrijednih nekretnina, i u krizi i bez krize, ostati uvijek visoka, odnosno po približno istim cijenama – ističe. Novi broj stanova regulirat će trži­šte, ‘no ne bi trebalo znatnije smanjiti cijene’, kako govori Pikunić. Osim što će ‘pročistiti’ tržište, doći će do dife­rencijacije vrijednosti između starih stanova i novogradnje.
— Bit će izražena diferencijacija između novoizgrađenih i kvalitetnih stanova od onih starijih koji se nalaze na lošim lokacijama, u energetskim neučinkovitim zgradama, bez par­kinga, i u koje nije ulagano dugi niz godina. Primjerice, tako se stan u gruš­kom neboderu neće moći prodavati po visokoj cijeni kao što je to trenutno slu­čaj, nego će se prodavati za 1500 eura po metru kvadratnom. Vrijednost stana u Mokošici neće biti 2500 eura, nego će se vratiti na 1800 eura, što je i realno – naglašava.

Nova zakonska regulativa
Pikunić smatra kako će stambeno-apartmanska izgradnja postati – stvar prošlosti.
— Takvih novogradnji više nema. Mišljenja sam da se sad više profili­raju novogradnje koje će biti isklju­čivo stambene. I to je ključno, da se rade stanovi za stanovanje, a ne za iznajmljivanje. Mislim da će se uskoro i uvesti zakonska regulacija kojom se stan neće moći iznajmljivati, ako nije poslovni apartman. To bi se moglo dogoditi u skorijoj budućnosti – rekao je Pikunić i dodaje da ‘nažalost, dobar dio naših sugrađana kupuje stanove kao daljnje ulaganje u poslovanje s apartmanima’. Ono što nam slijedi, a što ističe kao mogući rezultat preve­likog broja apartmana je dugoročno iznajmljivanje.
— Broj apartmana se povećava iz godine u godinu, zbog čega se cijena smanjuje, a Booking svoje usluge sve više naplaćuje. Događa se situacija da kad vlasnici daju agenciji da im vodi posao, dobivaju manji iznos nego što bi dobili za dugoročno iznajmljivanje stanova koje sad na mjesečnoj razini iznosi tisuću eura. Dakle, vlasniku će biti isplativije dugoročno iznajmiti stan, nego ga pretvarati u apartman za iznajmljivanje turistima – ističe Pikunić.
Kako je i naveo, prilikom prodaje nekretnine, potrebno je biti – realan.
— Ukoliko prodajete nekretninu, kontaktirajte agenciju ili više njih koje vam mogu dati procjene i sukladno njima možete donijeti odluku. Jer, pro­blem je nerealna startna cijena koja se kasnije uvelike razlikuje od one pro­dajne. Naime, razlika od postavljene cijene i one cijene za koju se nekret­nina proda, ne bi trebala biti veća od 10 posto. Visoka cijena odbija naše kupce da uopće dođu pogledati nekretninu koja zbog toga ostane dugo na trži­štu, što smanjuje cijenu i učinak se ne ostvaruje. Prije su se stanovi prodavali bez obzira na sve, a sad se situacija lagano mijenja. Nitko nije pitao, pri­mjerice, za energetski certifikat, a sad je neizbježan i kupci na temelju njega znaju da se radi o kvalitetnoj nekret­nini. Ljudi trebaju znati što dobivaju, pogotovo kad se radi o novogradnji – zaključuje Pikunić.

Objavljeno u tiskanom izdanju DuLista, 19. lipnja 2019.

Pročitajte još

PAUŠAL OD 1500 KUNA ‘Gradonačelnik diskriminira preostale stanovnike u Zidinama’

Dulist

Gosti s cruisera trebaju imati najbolji doživljaj Grada, a da pritom ne ugrožavaju domaće

Dulist

U zahodima ‘istresli’ više od 800 tisuća kuna

Andrea Falkoni Račić

Ova web stranica koristi kolačiće za poboljšanje vašeg iskustva. Molimo Vas da nam potvrdite ukoliko ste suglasni s korištenjem kolačića, a privolu možete povući u svakom trenutku. Prihvaćam Više informacija